Đã hơn 10 năm trôi qua kể từ khi khởi công xây dựng khu đô thị mới Linh Đàm, Hà Nội (1997) và khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, TP HCM (1996). Đó là điểm mốc của sự hình thành một loại hình nhà ở mới tại Việt Nam: chung cư cao tầng.
Kể từ đó, từ các dự án chung cư cao tầng đơn lẻ đến các dự án khu đô thị mới bao gồm quần thể các chung cư cao tầng bắt đầu mọc lên như nấm và dần thể hiện tính ưu việt của nó so với các loại nhà ở thấp tầng khác. Trong quá trình hình thành, loại hình nhà ở cao tầng đã dần tạo nên các phân khúc thị trường khác nhau, được thể hiện qua cách bố cục mặt bằng, chất lượng hoàn thiện, vị trí xây dựng, tính đồng bộ của các yếu tố phụ trợ như cảnh quan, các dịch vụ kèm theo. Sự phân khúc này thể hiện rõ rệt ở giá mỗi m2 căn hộ.
Thiết kế tòa nhà, chung cư cao tầng TP Vinh Nghệ An
Tuy nhiên, vì quá trình hình thành còn chưa đủ dài, các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phân loại chung cư cao tầng vẫn còn đang hoàn thiện, nên thị trường nhà chung cư còn “nhiễu nhương”, thật giả lẫn lộn, khái niệm “chung cư cao cấp” đang bị các chủ đầu tư, nhà đầu tư lạm dụng để tiếp thị, người dân thì không đủ thông tin để đánh giá tiêu chuẩn căn hộ. Vì lẽ đó, chúng tôi đã có một cuộc khảo sát nhỏ để đánh giá, phân loại các căn hộ chung cư đã,đang và sắp được đưa vào sử dụng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và Vinh, dưới con mắt chuyên môn. Nhằm mục đích giúp người dân có được cái nhìn chân thực hơn về loại hình nhà ở chung cư, tránh việc bị các nhà đầu tư tung hỏa mù.
Nhận diện giá trị căn hộ
Ngày 02.6.2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 14/2008/TT-BXD “Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư”. Hạng chung cư được phân theo nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư, chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư. Theo đó, nhà chung cư được phân ra cụ thể thành 4 hạng.
Tòa nhà có mặt bằng dài, mỏng, khả năng thông thoáng sẽ cao hơn tòa nhà có thiết kế mặt bằng kiểu vuông, dày. Bề dày của căn hộ, từ điểm xa mặt ngoài nhất đến mặt ngoài của căn hộ, chỉ nên tối đa là 10m, thì mới có thể thiết kế thông thoáng. Tuy nhiên, tòa nhà có thiết kế mặt bằng kiểu vuông, dày thì suất đầu tư sẽ thấp hơn tòa nhà có mặt bằng kiểu dài, mỏng vì nhà dài mỏng có diện tích mặt ngoài cao và kết cấu không ổn định bằng nhà vuông, dày, dẫn đến giá thành kết cấu tốn kém.
Tòa nhà có thiết kế kết cấu chịu lực đứng theo dạng vách thì dễ tạo nên không gian đẹp hơn, ít bị các góc chết tạo bởi kết cấu như kết cấu dầm, cột cổ điển nhưng suất đầu tư cho kết cấu sẽ cao hơn. Nhà có thiết kế kết cấu vách thì hay phải dùng hệ dầm chuyển cũng dẫn đến tốn kém.
Thiết kế tòa nhà, chung cư cao tầng TP Vinh Nghệ An
Tòa nhà càng cao tầng thì suất đầu tư càng cao.
Tòa nhà có diện tích cửa kính nhiều sẽ dễ thông thoáng và đẹp hơn tòa nhà ít cửa kính nhưng suất đầu tư cũng cao hơn. Tòa nhà có nhiều ban công, logia thì dễ có tiện nghi cao hơn, tránh nắng tốt hơn, dễ tạo hình mặt đứng hơn là các tòa nhà ít ban công logia, nhưng suất đầu tư cũng cao hơn.
Tòa nhà có số chỗ đậu xe, số thang máy trên số căn hộ nhiều thì tiện nghi cao nhưng suất đầu tư cũng cao. Tòa nhà có vật liệu hoàn thiện cao cấp, hệ thống cơ điện cao cấp thì tiện nghi, an toàn hơn nhưng suất đầu tư cao hơn.
Tòa nhà có các dịch vụ công cộng đồng bộ, tiện nghi, có cảnh quan, vị trí đẹp, thuận tiện giao thông (ở Việt Nam thì thường gắn liền với vị trí gần trung tâm) thì suất đầu tư cũng cao.
Trong các yếu tố trên thì yếu tố thiết kế mặt bằng, độ thông thoáng của các căn hộ, số chỗ đậu xe ô tô, thang máy là khó nhận thấy, hoặc không được khách hàng để ý nên các chủ đầu tư hay lờ đi để giảm suất đầu tư. Các yếu tố dễ nhận thấy như vật liệu hoàn thiện, vị trí, tiện ích công cộng thì dễ nhận ra hơn nên chủ đầu tư hay “xoáy” vào để quảng cáo tiếp thị. Tuy nhiên có nhiều tiện ích công cộng khách hàng sẽ bị tính phí rất cao, vật liệu hoàn thiện thì hay bị “treo đầu dê bán thịt chó”, căn hộ mẫu và thực tế khác nhau nhiều. Rất nhiều khách hàng bị vỡ mộng sau khi vào ở căn hộ được quảng cáo là cao cấp.
Nhìn lại một số thiết kế chung cư hiện nay
Gần đây, thị trường BĐS Hà Nội có một phen dậy sóng vì đợt tung ra các sản phẩm “chung cư cao cấp” của 2 dự án được coi là có tính thanh khoản rất cao của một chủ đầu tư có uy tín trên thị trường BĐS, Royal City và Times City. Cả 2 dự án đều có đặc điểm chung là vị trí gần trung tâm, tính đồng bộ cao, dịch vụ phụ trợ hoàn hảo, thậm chí có cả rạp chiếu phim, trượt tuyết trong nhà… theo như chủ đầu tư quảng cáo và giá thì tất nhiên là đều trên trời, trên dưới 2000$/m2. Tuy nhiên, phần mà chủ đầu tư không nhắc đến và khách hàng nói chung là không biết đến là mặt bằng tầng căn hộ được thiết kế rất mất tiện nghi, nếu xét trên các tiêu chí của Thông tư số 14 nói trên thì có thể xếp hạng thấp nhất cho chung cư này.
Thiet ke can ho chung cu MB căn hộ tầng 5-29 tòa nhà R1 – Royal City
Thiết kế căn hộ chung cư
MB căn hộ tầng 5-29 tòa nhà R1 – Royal City
Mặt bằng này cho thấy mỗi cụm thang có đến 15 căn hộ, một số lượng quá lớn, với hành lang hẹp nên không có thông gió và chiếu sáng tự nhiên. Vì được thiết kế theo kiểu hành lang giữa với độ sâu mỗi căn hộ khá lớn dẫn đến hầu hết các căn hộ đều có phòng ngủ bị bí, không có cửa sổ. Cá biệt có căn hộ 143m2, 3 phòng ngủ mà có đến 2 phòng ngủ không hề có cửa sổ. Hơn nữa, với thiết kế kết cấu kiểu khung dầm cột cổ điển và mặt đứng kiểu cổ điển, không có những mảng vật liệu đắt tiền có diện tích lớn (như kính) thì suất đầu tư cho mỗi căn hộ ở đây chỉ ở cấp độ trung bình.
Tương tự như vậy là Times City với mặt bằng dài nhưng khá dày tạo nên các phòng ngủ không thể có cửa sổ và hành lang dài, hẹp, bí. Đây là chung cư bình dân dành cho người có thu nhập cao.
Thiết kế căn hộ chung cư MB căn hộ điển hình tòa T1 – Times City
Thiết kế căn hộ chung cư
MB căn hộ điển hình tòa T1 – Times City
Ngược lại với 2 tòa chung cư trên thì tòa Dolphin Plaza lại hội đủ các yếu tố tạo nên sự đắt đỏ của suất đầu tư và tính tiện nghi cao. Sử dụng kết cấu vách, dầm chuyển, hầu hết các phòng đều thông thoáng tự nhiên, mỗi căn hộ đều có 2-3 mặt thoáng, mặt đứng có diện tích kính lớn, logia rộng. Điểm bất lợi của chung cư này là các block nhà khá gần nhau, khuôn viên đất hơi hẹp dẫn đến nhiều căn hộ bị đối diện nhau với khoảng cách khá gần, tiện ích công cộng như công viên, cây xanh bị thiếu. Dẫu sao, chung cư này có nhiều yếu tố cao cấp hơn Royal City và Times City.
Thiết kế căn hộ chung cư Cơ cấu một căn hộ tại Dolphin Plaza
Thiết kế căn hộ chung cư
Cơ cấu một căn hộ tại Dolphin Plaza
Sau cơn sốt các dự án chung cư cao cấp, được coi là có tỷ suất lợi nhuận cao hơn, thì thị trường này đã có dấu hiệu bão hòa, thậm chí đóng băng. Trong khi đó, các chung cư cho người thu nhập trung bình, có giá thành gần với túi tiền của đa số người dân hơn, vẫn có sức mua lớn vì nhu cầu còn nhiều. So với thiết kế chung cư cao cấp thì thiết kế chung cư cho người thu nhập trung bình có nhiều khó khăn hơn vì suất đầu tư hạn chế, diện tích hẹp dẫn đến rất khó để thiết kế vừa có công năng hợp lý, vừa không xấu, vừa rẻ. Nói đến chung cư dành cho người thu nhập trung bình, có thể tưởng tượng ra những tòa chung cư với hành lang giữa dài tít tắp, tối om; các căn hộ có phòng ngủ bí, áp với hành lang như chung cư Linh Đàm, Định Công (Hà Nội) hay chung cư Ngô Tất Tố (TPHCM).
Trong bối cảnh đó, chung cư Vinh Tân, TP Vinh, Nghệ An đã tạo được sự khác biệt. Có diện tích trung bình từ 70 – 110m2, với cái nắng gay gắt của Nghệ An và suất đầu tư rất hạn chế (chỉ gần 7 triệu/m2), KTS đã phải thiết kế thông thoáng tối đa có thể. Diện tích cửa kính tối thiểu để tránh nắng và giảm chi phí nhưng vẫn phải tạo được sự khác biệt so với các chung cư khác. Chung cư tại “tỉnh lẻ” như Nghệ An cần có thiết kế khác biệt với chung cư ở Hà Nội hay TP HCM. Ở các thành phố lớn thì người dân sống khép kín hơn nên các căn hộ cần độc lập, khép kín, không có cửa sổ ra hành lang. Ở các tỉnh thì người dân vẫn có lối sống hàng xóm láng giềng hòa đồng nên thiết kế cần mở hơn, có thể mở cửa ra hành lang chung. Hành lang chung là chỗ giao lưu xóm giềng nên cần thiết kế rộng và thoáng hơn.
Thiết kế căn hộ chung cư Dolphin Plaza
Thiết kế căn hộ chung cư
Dolphin Plaza
Vào thời điểm hiện tại, khi mà thị trường BĐS nói chung và thị trường chung cư nói riêng đang trầm lắng, thì đây chính là một khoảng lặng để các nhà chuyên môn, không còn quá bận bịu với các dự án thiết kế, có thể ngồi nhìn lại các thiết kế của đồng nghiệp, của chính mình, để rút kinh nghiệm, học hỏi.
Thời kỳ phát triển nóng của nhà ở chung cư đang dần qua, chính thị trường sẽ chọn lọc, đào thải những sản phẩm tồi, tôn vinh những sản phẩm tốt. |
